תנאי לקבלת המשכנתא הנו הצגת פוליסות לביטוח המשכנתא
בהתאם לדרישת הבנק. לידיעתכם ! הבנק רשאי לדרוש את ביטוח
המשכנתא, ואף לערוך אותו עבורכם, ועל חשבונכם בכל הלוואה
משכנתא מעל 30,000 ₪ – אולם אין חובה לערוך את ביטוח המשכנתא
באמצעות הבנק. בהלוואות מתחת ל-30,000 ₪ ניתן לוותר על הביטוח.

חברות הביטוח מפיקות פוליסות לביטוח משכנתא ללקוח אטרקטיביות ובפרמיות
נמוכות בהרבה מהבנק. פוליסות ביטוח משכנתא שנרכשות באופן זה הנן לרוב זולות
משמעותית מביטוח המשכנתא של הבנק, וחוסכות ללקוח אלפי שקלים לאורך תקופת
תשלום המשכנתא. בנוסף לכך, ביטוח משכנתא שלא דרך הבנק מאפשר ללקוח לרכוש
כיסוי ביטוחי נוסף בעבורו ובעבור בני משפחתו, למשל, הרחבות לביטוח המבנה הכוללות,
כיסוי לתשלומי המשכנתא במקרה של אבטלה ועוד. ניתן להחליף את ביטוח המשכנתא של
הבנק בביטוח משכנתא פרטי גם לאחר שהבנק ערך ביטוח משכנתא מטעמו, ובעצם, בכל שלב במהלך
תשלום המשכנתא.
קיימים הבדלים בין חברות הביטוח השונות ובין ביטוחי המשכנתא השונים ולכן כדאי להשוות מחירים,
ולבדוק גם את התנאים המוצעים בכל פוליסת ביטוח משכנתא.

כל מי שיש לו משכנתא ישנה על דירה או בית, מבוטח בביטוח מבנה או על ידי הבנק או בחברת
ביטוח פרטית לפי בחירתו.
אנשים רבים היו מבוטחים במתכונת הישנה דרך הבנק, ולאחר רפורמה עשו ביטוח פרטי והבנק לא ביטל את
הביטוח הקיים. כך קרה שבעצם היו הלווים מבוטחים דרך שתי חברות על אותו הנכס. הדבר קרוי "כפל ביטוח"
ובמקרה כזה חברות הביטוח מתחלקות ביניהן בפיצוי הלקוח. כפל ביטוח מנוסח בחוק בצורה שאינה
משתמעת לשתי פנים.
"בביטוח כפל אחראים המבטחים כלפי המבוטח ביחד ולחוד", המבוטח יכול להחליט איזה חברת ביטוח לתבוע,
את שתיהן או רק אחת מהן, ואינו חייב לנמק את בחירתו. מצד חברות הביטוח, אינן יכולת להתנות בפוליסה
ובשום מצב את הפיצוי שתשלם. כמובן שהמבוטח אינו יכול לקבל פעמיים או מעבר לסכום שמגיעה לו.

בעבר ביטחו הבנקים את הלווים בביטוח משכנתא לפי ראות עיניהם. בית המשפט המחוזי בתל אביב אישר
הסדר פשרה 16 ביולי 2007 בתביעה ייצוגית בסך 6 מיליון שקל שהוגשה נגד בנק כרמל - איגוד
למשכנתאות והשקעות. בתביעה נגד הבנק נטען כי הבנק חייב את לקוחותיו בניגוד לחוק לרכוש ביטוח משכנתא,
ביטוח חיים למקרה פטירה של הלווה, בעת שחתמו על מסמכי המשכנתא בבנק, כאשר ביטוחים אלה התייחסו גם
למרכיב ההלוואה שהוא "הלוואה עומדת", "מענק מותנה" או "מענק מקום". בפועל לא היו צריכים הלווים לרכוש
פוליסת ביטוח משכנתא עבור הלוואות אלו. במשכנתא מסוג זה, נטען בתביעה כי אין הבנק נושא בסיכון כלשהו,
שכן במקרה של פטירת הלווה הופכת הלוואת המשכנתא למענק, ואין חובה לפרוע את יתרת המשכנתא.
לכן, הורה משרד האוצר לבנק ב-94' שלא לחייב לווים לרכוש ביטוח משכנתא בגין הלוואות עומדות,
ולהודיע להם כי באפשרותם להפסיק את ביטוח המשכנתא שיש ברשותם. למרות זאת ובניגוד להוראות,
המשיך בנק כרמל - איגוד למשכנתאות והשקעות לחייב לווים לעשות ביטוח משכנתא, מבלי להבהיר ללווים
החדשים והקיימים כי הם אינם חייבים בביטוח משכנתא על הלוואות מסוג זה. וכך למעשה הפר הבנק את
ההוראה אשר ניתנה לו ,הטעה את הלקוחות וניצל את חוסר הידע שלהם במערכת הבנקאית, תמימותם ואת
ההנחה הבסיסיות אצל הלווים כי הלוואה הינה תהליך מורכב אשר מנוהל בקפידה באמצעות כל הכללים.
במסגרת הסדר הפשרה שנחתם בין הצדדים יוחזרו כ-3 מיליון שקל, התובע יזכה לגמול בסך 150 אלף שקל,
ובאי כוח התובע, עורכי הדין יצחק אבירם ונועם שכנר, יזכו ל-300 אלף שקל.


ביטוח חיים למשכנתא - חשיבות הצהרת בריאות כל מי שרכש דירה ונטל משכנתא מהבנק, נתקל בדרישת הבנק המלווה לרכוש ביטוח חיים כדי להבטיח את
קבלת תשלום ההלוואה. הלווה נדרש לענות לשאלות בנוגע למצב בריאותו ולחתום על טופס ויתור על סודיות רפואית.
לא אחת אנו נתקלים עוד בתחילת ההחתמה על הצהרת הבריאות במבוטחים אשר אומרים "אצלי אפשר לסמן על
הכל לא" או "אני בריא כמו שור" ורק לאחר קריאת כל השאלות מתגלות בעיות בריאותיות שונות. חשוב מאוד
להבהיר למבוטח כי הצהרת הבריאות מחייבת אותו וביום הדין בו תהיה תביעה לתשלום בגין מקרה מוות,
חברת הביטוח תפנה אל הצהרת הבריאות ותשווה אותה אל המצב הרפואי הנכון המדווח בקופת החולים.
כמעט תמיד חברות הביטוח אינן בודקות את המצב הרפואי של המועמד לביטוח, ואם בחר הלווה לערוך
את ביטוח המשכנתא בחברות לביטוח ישיר למיניהן, בהן יושבים מאות מוקדנים אשר אינם מקצועיים ואינם
יודעים להסביר ללקוח את חשיבות הצהרת הבריאות למבוטח ולמשפחתו, לרוב אינו מבין המבוטח את חשיבות
כנות התשובות. ברוב המקרים ההצהרה נעשית בכלליות והמבוטח מוטעה לחשוב כי מדובר בעוד הליך בירוקראטי
בדרך לרכישת דירה. חברות הביטוח מצרפות כמעט כל מועמד לביטוח וכך נהנות מגביית פרמיות.
רק כשקורה מקרה הביטוח בודקות חברות הביטוח בעברם הרפואי של מבוטחיהם ורבים הם המקרים שחברות
הביטוח דוחות תביעות מבוטחים כשנמצא שהמבוטח סבל ממחלות שונות בעברו. למעשה, חברות ביטוח קונות
סיכון ומתמחות בניהול תביעות נגד מבוטחים וצדדים שלישיים. מרבית מתביעות מבוטחים נדחות בטענה
של "חוסר תום לב" או "אי גילוי" כדבר שבשגרה. הכוונה היא ל"אי גילוי" מצב רפואי ולדעתי,
מדובר ב"אי גילוי" למשפחת המבוטח שברשותם זכות תביעה בלבד.

לפי סעיף 6 לחוק חוזה הביטוח קובע כי על המבוטח להשיב על השאלות המוצגות לו, תשובות מלאות וכנות,
ואי-מתן תשובות בעניין מהותי דינו כדין מתן תשובה שאינה מלאה וכנה. סעיף 7 לחוק, קובע תוצאותיו של אי-גילוי.
למעשה בפועל ברוב המקרים כדי לדחות תביעה כנ"ל נדרשת חברת ביטוח להוכיח כוונת מרמה של המבוטח.
בפסיקות רבות בשנים האחרונות נקבע כי מתן תשובה שאינה מלאה וכנה לשאלות בהצהרת הבריאות משמע
שלמבוטח הייתה בעת עשיית הביטוח כוונת מרמה.

ראוי להדגיש כי המחוקק משתמש במושג "כוונת מרמה" ולא מרמה סתם. פעולה היא מכוונת רק אם קודם לביצועה
היא התקיימה כרעיון ברוחו של העושה ובעת ביצועה רצה העושה לממש את הרעיון לכדי מעשה.
זאת ועוד, הוראת סעיף 414 לחוק העונשין מגדירה את המושג מרמה כ"טענת עובדה בענין שבעבר,
בהווה או בעתיד, הנטענת בכתב בעל פה או בהתנהגות ואשר הטוען אותה יודע שאינה אמת או שאינו
מאמין שהיא אמת. שתיקה כשלעצמה אינה יכולה להוות מרמה שכן המרמה חייבת פעולה אקטיבית של הרמאי.
לפיכך, כדי שפעולה תיעשה בכוונת מרמה אין זה מספיק שהפועל יהיה מודע לאי נכונות הטענה, עליו לרצות
לרמות והוא חייב לבצע פעולה לשם כך.לפיכך, רק אם מבוטח רוכש ביטוח משכנתא אך ורק כדי להונות אז ניתן
לייחס למבוטח כוונת מרמה.עוד ראוי להוסיף כי ייחוס עבירה פלילית לאדם במסגרת הליך אזרחי אינו דבר
פשוט כלל, שכן נדרשת רמת הוכחה גבוה יותר ממאזן הסתברויות הנהוגה במשפט אזרחי.
עד שתתברר התביעה בבית המשפט , חשוב מאוד להמשיך לשלם לבנק את תשלומי המשכנתא גם אם חברת
הביטוח דוחה את התביעה, שאם לא יעשו כן, הבנק יתמנה ככונס נכסים על הדירה וברוב המקרים יישאר חוב
לטובת הבנק גם לאחר המכירה. לכן מומלץ לא להזניח ולפעול במרץ לתיקון המחדל. גם אם יש למשפחה טענה
מוצדקת מדוע על חברת הביטוח לשלם את תגמולי הביטוח, המקום לטעון את הטענות הוא בבית משפט.
למשפחת המבוטח אין, ברוב המקרים, כל יריבות עם הבנק אשר זכאי לקבל מהלווה שנותר ומהערבים את
יתרת תשלומי המשכנתא.


ביטוח מבנה למשכנתא - חשיבות הערכת השמאי את הנכס חשוב לבטח לפי הערכת השמאי בלבד. השמאי קובע ערך כינון הנכס: ערך הקמת הבית מחדש
במידה וייהרס לחלוטין. ישנן חברות הנוהגות להמליץ ללקוח לבטח על "קצת יותר" ובכך מגדילות את
הפרמיה לביטוח המבנה, אך הדבר הנו זריקת כסף לפח מצד הלקוח: ביום הדין, תפנה החברה המבטחת את
השמאות ותפצה את הלקוח על ערך המבנה שהיה בנוי בפועל- זהו ערך הכינון אשר נקבע בשמאות.
באותה המידה לא כדאי לחסוך בסעיף זה: אל תתפתו לבטח את הנכס בפחות משוויו האמיתי לפי הערכת השמאי,
זה אולי יחסוך לכם כמה שקלים כל חודש , אך ביום הדין, הפיצוי שתקבלו לא יספיק לכם לבניית ביתכם מחדש.
גם אם הוספתם בניה במהלך השנים, חשוב לעשות שמאות חדשה ובטח את הנכס על מלוא ערך הבניה שלו.
חברת הביטוח מפיקה פוליסה לביטוח המשכנתא בהתאם לדרישת הלקוח ואינה יודעת מה ערך הנכס האמיתי
לפי הערכת השמאי. בדיוק כפי שביטוח לאבדן כושר עבודה יפצה את המבוטח בהתאם לתלושי השכר שיהיו
בידיו בפועל ולא לפי מה שהצהיר (לדוגמא יצהיר שמרוויח 15,000 ₪, בפועל תלושי ע"ס 8,000 ₪ ).


ביטוח אובדן כושר עבודה בעת ההתחייבות למשכנתא, נוספת לנו הוצאה קבוע למשך עשרים השנים הבאות. לא אחת אנו מוטרדים כיצד נוכל
לעמוד בהחזרים ומה אם יקרה אם לא נוכל לעבוד. כאן בא כיסוי לאובדן כושר עבודה לתת מענה לבעיה.
בדיוק כמו בביטוח המבנה ובביטוח החיים, גם לרוכשים כיסוי זה כדאי לרכוש פיצוי המותאם לגובה השכר בפועל.
גובה הפיצוי המקסימלי הנו 75% מהשכר ברוטו. אם החלטת לרכוש פוליסה זו יש לבדוק אם יש בידך פוליסה
לאובדן כושר עבודה אשר אינה תואמת את גובה ההשתכרות שלך בפועל. במידה וקיים ביטוח אובדן כושר עבודה
דרך מקום העבודה שלך, תוכל להשלים בפוליסה נוספת את ההפרש או לעדכן את הפוליסה הקיימת. חשוב לבדוק
באילו תנאים תוגדר ע"פ הפוליסה כאדם שאיבד את כושר העבודה. ישנן פוליסות המגדירות רק
מעל 75% נכות לצמיתות, ישנן המגדירות בדרגות נמוכות יותר. בנוסף ישנן פוליסות המתקזזות עם
ביטוח לאומי- כלומר ישלימו ל-75% מהשכר לאחר התשלום מביטוח לאומי. דבר נוסף חשוב הוא האם ההגדרה
לאובדן כושר עבודה הנה שאינו יכול לעבוד במקצוע שלו, או שאינו יכול לעבוד בכלל?