משכנתא

במדינת ישראל וברוב העולם המערבי נהוג כי דירה רוכשים
במימון משמעותי של משכנתא.

מהי משכנתא?

משכנתא הנה הלוואה בתנאים מועדפים, לטווח ארוך (לעיתים מעל 30 שנים)
לרכישת דירה או להרחבה או לשיפוץ דירה קיימת הניתנת על ידי הבנק או גופים
פיננסיים לשם מימון העסקה. הלוואה זו ניתנת בשונה מהלוואות רגילות לטווח ארוך
יותר ובריביות נמוכות יותר מהלוואה למטרות אחרות.

עוד לפני החתימה על העסקה רצוי לפנות לבנק למשכנתאות ולעשות את הבירורים בעניין זכאותכם
למשכנתא. הבנק יבקש אישורים שונים לשם אישור ראשוני של ההלוואה וזאת על ידי בדיקת כושר
ההחזר שלכם. בין השאר יבקש אישורי הכנסה של הלווים (שכירים- תלושי שכר, עצמאים- אישור
בגין ההכנסה מרואה חשבון), יבדוק את מצב החשבונות שלכם, יברר מהו ההון העצמי שלכם ועוד.

לאחר חתימה על חוזה הרכישה תוכלו לנהל מו"מ ביניכם ובין הבנק בנוגע לתנאי המשכנתא.

ניהול מו"מ עם הבנק

חשוב לזכור מספר דברים לפני שנכנסנו לבנק:

סוגי משכנתאות:

מגוון מסלולים של משכנתא מוצעים כיום, להלן חלק ממסלולי המשכנתא:

• משכנתא בשקלים לא צמודה בריבית קבועה:

הריבית נקבעת מראש ומחושבת מראש. הריבית גבוהה בדרך כלל שכן הלווה לא נחשף כלל
לשינויים בשוק - אין כל השפעה של המדד או כל ריבית אחרת הנהוגה. היתרון הוא ידיעת
ההחזר החודשי במדויק מיום תחילת המשכנתא ועד סופה. החיסרון במסלול זה- אין אפשרות
לפירעון מוקדם. מתאימה לשונאי סיכון לחלוטין.

• משכנתא בשקלים צמודת מדד בריבית משתנה:

תקופת המשכנתא: 4-32 שנים.
הריבית שתחול על ההלוואה תקבע ביום ביצוע ההלוואה, ובכל חודש, ביום הפירעון שנקבע- גם
אם אינו יום התשלום בפועל. ביום ביצוע הלוואת המשכנתא יקבעו הלווים את מועד שינוי
הריבית. הריבית תשתנה כל שלושה עשר חודשים/ עשרים וארבע חודשים/ שישים חודשים או
מאה ועשרים חודשים. המשכנתא ניתנת לפירעון מוקדם ללא עמלת היוון הפרשי ריבית בכל אחד
ממועדי שינוי הריבית שנקבעו.

• משכנתא בשקלים צמודת מדד בריבית קבועה:

תקופה: 4-30 שנים.
הריבית קבועה ומחושבת מראש - תשלומי ההלוואה, קרן וריבית, ישולמו בתוספת הצמדה למדד
המחירים לצרכן.

• משכנתא בשקלים צמודת מדד בריבית חצי קבועה:

תקופת המשכנתא: 4-30 שנים.
הריבית במשכנתא זו משתנה פעם אחת במהלך תקופת המשכנתא, במועד שיקבע מראש
בחוזה ההלוואה בבנק (מחצית תקופת המשכנתא). ללווים ישנה האפשרות לבקש מהבנק 30
יום לפני המועד שנקבע כי המשכנתא תהיה בריבית משתנה ממועד זה.

• משכנתא בשקלים צמודה למט"ח:

תקופת המשכנתא: עד 30 שנים.
במשכנתא מסוג זה הריבית תשתנה כל שלושה חודשים/ שישה חודשים/ תשעה חודשים/שניים
עשר חודשים החל ממועד תחילת תקופת המשכנתא, ע"פ ריבית הלייבור בתוספת ריבית הסיכון
כפי שתקבע בחוזה ההלוואה. משכנתא זו מתאימה למי שהכנסתו בדולרים / במטבע חוץ.
המשכנתא ניתנת לפירעון מוקדם ללא עמלת היוון הפרשי ריבית בכל אחד ממועדי שינוי הריבית
שנקבעו.

• משכנתא בהלוואת גישור:

תקופת המשכנתא: 2-5 שנים.
מכונה גם הלוואת "בלון" - ניתן לבחור את סוג ההצמדה- מדד, פריים, דולרית. משכנתא בה
משלמים הלווים את הריבית בלבד ובסופה את הקרן בצרוף ריבית. המשכנתא ניתנת לפירעון
מוקדם ללא הודעה מוקדמת וללא תשלום עמלת היוון הפרשי ריבית. משכנתא זו מתאימה למי
שידוע כי הם צפויים לקבל סכום כסף במועד מסוים (ממכירת דירה, תכנית חסכון וכדומה).

• משכנתא משולבת:

תקופת המשכנתא: 4-30 שנים. משכנתא זו משלבת 3 מסלולי הצמדה שונים בהלוואה אחת:
מסלול צמוד למדד, מסלול לא צמוד (על בסיס ריבית פריים) ומסלול צמוד לדולר.
המשכנתא משלבת את היתרונות של כל המסלולים.


מסלול צמוד למדד - משכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן בריבית קבועה או משתנה.
מסלול לא צמוד - משכנתא שאינה צמודה למדד כלשהו ומתנהלת על בסיס ריבית הפריים.
מסלול צמוד לדולר - משכנתא הצמודה לשער הדולר ומתנהלת לפי נוסחה ידועה מראש המבוססת
על ריבית הלייבור.

כיום לא רק בנקים מציעים משכנתא לרכישת דירה, ישנם גופים נוספים כגון חברות ביטוח
המציעים משכנתא. מומלץ מאוד לבצע השוואה בין כמה שיותר גופים מממנים כדי להגיע
בסופו של דבר אל המשכנתא האטרקטיבית ביותר. זכרו כי משכנתא הנה אחד המרכיבים
העיקרים בניהול הפיננסי שלכם בעשרים-שלושים שנים הבאות.

גובה המשכנתא

בבואכם לבנק למשכנתאות הגישו בקשה גבוהה מהסכום החסר לכם לרכישת הנכס.
לכל משכנתא ישנן עלויות נוספות, כדאי לקחת עלויות אלו בחשבון הכולל:

בעסקה ממוצעת של כמיליון ₪ ומשכנתא בגובה 500,000 ₪ מדובר בתוספת של 40,000
ללא שיפוץ.

עלות ההלוואה לה תזדקקו כולל שיפוץ - השמים הם הגבול: בדירה יד שניה יש לקחת בחשבון עלויות
נוספות של שיפוץ מינימלי. גם בדירה מקבלן לרב רוצים לשנות את הסטנדרט הניתן ע"י הקבלן.

אישור ההלוואה וקבלת המשכנתא

אז יבקש הבנק את שאר המסמכים לשם אישור סופי של ההלוואה והעברת סכום ההלוואה לזכות
המוכר: חוזה המכר, שמאות לנכס ע"י שמאי המקובל על הבנק, ביטוח חיים ללויים, ביטוח מבנה
לנכס, אישור מהטאבו, מהעירייה ועוד.

עוד יבקש הבנק כי הנכס ישועבד לטובתו ובעצם ישמש כעירבון להחזר ההלוואה. רישום הבנק
בטאבו לא מאפשר העברת הנכס ללא הסכמת הבנק כלומר, ללא סילוק המשכנתא.